• +36 1 269 0478
  • Andrássy út 76. 1/1.

Blog

Ipari ingatlan adás-vételének adózási kérdései

Elfogadták a 2017. évi adócsomagot

Cégek, illetve akár magánszemélyek esetében is egy-egy nagyobb beruházás tárgya gyakran ingatlan, azon belül is nem lakó célt szolgáló ingatlan.

Áfa szempontból az ingatlanok értékesítése fő szabály szerint adómentes ( Áfa tv. 86.§.) ,kivéve ha az ingatlan újnak minősül. Új ingatlan alatt az olyan ingatlanokat értjük, amelynél nem történt még meg az első jogerős használatbavétel, vagy még nem telt el két év az erről szóló határozat jogerőre emelkedésétől számítottan.

A főszabálytól eltekintve választható az adókötelessé tétel ingatlanok értékesítése esetén, sőt a törvény lehetőséget biztosít arra is, hogy megbontsuk választásunkat a lakó és a nem lakingatlanok között.( Áfa tv 88. §.) Választásunktól azonban 5 évig nem térhetünk el.

Vétel során először tehát azt szükséges megvizsgálnunk, hogy az eladó fél adóalany-e vagy sem, illetve, ha adóalany,akkor a főszabályt alkalmazza -e vagy sem.

Ha az eladó adóalany választotta az adókötelessé tételt ingatlan értékesítéseire, akkor belép a fordított adózás szabálya az áfa tv. 142 §. alapján.

A GYAKORLATBAN

Nem lakóIngatlan vásárlás cégként:

Ha cégként cégtől vásárolunk ipari ingatlant, olyan adóalanytól, aki választotta az áfa kötelessé tételt., akkor adómentes számlát fogunk kapni fordított adózás megjegyzéssel. Azaz az adót nekünk kell fizetendő adóként bevallanunk, ezzel szemben meg van a lehetőségünk arra is, hogy levonható adót is érvényesítsünk, így az áfánk egyenlege 0 lesz. A levonhatóságot mindig a felhasználás célja dönti el.

  • Ha az ingatlan adóköteles tevékenységünkhöz használjuk fel, például telephelyet hozunk létre, akkor az adó levonásba is helyezhető.

  • Ha későbbiekben eladásra szánjunk , akkor a döntő az ,hogy választottuk e az adókötelessé tételt vagy sem. Ha választottuk, akkor az adó szintén levonható.

  • Ha bérbeadási célból vásároltunk, akkor lehetőségünk van adózási mód választására, ugyanis a bérbeadás adómentes ügyletek közé tartozik, de van rá mód, hogy azt is adókötelessé tegyük.

 

Azaz összefoglalva, ha kapcsolódik az ingatlan hasznosításához olyan bevételünk amellyel kapcsolatban áfafizetési kötelezettségünk keletkezik, akkor a beszerzés áfáját levonhatjuk, de fontos, hogy ez csak NEM –lakóingatlanokra igaz. A lakóingatlanokra tételes tiltás vonatkozik.

Felhívjuk a figyelmet, hogy ingatlanoknál van egy, úgynevezett 240 hónapos(20 éves) figyelési idő, amíg az áfa levonhatóság vizsgálható. Ha a hasznosítás módjában változás lépett be, akkor korrigálnunk kell a levonható adónkat, melynek következtében plusz visszafizetendő áfánk keletkezhet, de akár adót is visszaigényelhetünk, ha anno ezt nem tettük meg.

 

 

Nem lakóingatlan vásárlás magánszemélyként

A fordított adózás csak akkor alkalmazható, ha mindkét fél adóalany. Így ha magánszemélyként szeretnénk ipari ingatlant vásárolni, amelynél az eladónk adókötelessé tételt választott, számolnunk kell, hogy 27% áfával növelt számlát fogunk kapni.

Jó hír viszont, hogy személyi jövedelmadó szempontból 2017-től kedvezőbb lett a magánszemélyek nem lakóingatlan eladásából származó bevételeinek adózása.

2016.december 31-ig ugyanis lakóingatlan esetén a vételtől számítva 5 év után, nem lakóingatlan esetén azonban csak 15 év után volt adómentesen értékesíthető az ingatlan.

2017-ben azonban minden ingatlanra kiterjesztették az 5 éves szabályt, azaz 5 év elteltével SZJA mentesen értékesíthetjük bármilyen ingatlanunkat.

 

Borsos Bernadett

MB Tax